De een ziet zorgvastgoed vooral als middel om ouderen in te huisvesten. De ander vindt dat ook, maar streeft tegelijkertijd tevens naar een goed rendement. Een gesprek met Michiel Mondria, Anja Schouten en Erwin Drenth. Oftewel zorgvastgoed door de ogen van respectievelijk een adviseur, een zorgaanbieder en een belegger. “Het gebruik bepaalt de waarde van het vastgoed.”

Michiel Mondria, directeur van Mondria Advies uit IJsselmuiden heeft in de afgelopen jaren de wereld van het zorgvastgoed flink zien veranderen. Zijn adviesbureau gespecialiseerd in strategische en financiële vraagstukken begeleidt zowel zorginstellingen als corporaties en beleggers bij het realiseren van zorgvastgoed. “Huurcontracten van 30 jaar waren tot pakweg 5 jaar geleden nog heel normaal. Nu is de helft daarvan al heel lang. Zorg ziet huisvesting in toenemende mate als een noodzakelijke bedrijfsinvestering.”

“We moeten achter iedere voordeur die zorg kunnen bieden die afgesproken is”, aldus Anja Schouten.

Anja Schouten, bestuursvoorzitter van Zorgbalans is het met Mondria eens. “Vastgoed is voor mij vooral een puzzelstuk in het leveren van goede zorg. Dat doen wij in onze eigen panden, maar ook in de gebouwen die wij huren. Vastgoed is het huis van onze cliënten waar zij zich prettig, veilig en thuis voelen.”

“Langlopende huurcontracten van 30 jaar bestaan inderdaad niet meer.”

Erwin Drenth is manager Zorgvastgoed bij Bouwinvest. Deze institutionele vastgoedbelegger beheert vijf Nederlandse sectorfondsen waaronder het Healthcare Fund. “Langlopende huurcontracten van 30 jaar bestaan inderdaad niet meer. Maar”, voegt hij er direct aan toe, “zorgaanbieders kunnen ook hun zegeningen tellen bij een lang contract: gezien de groeiende vraag naar geschikte huisvesting, zou de huurprijs over bijvoorbeeld 5 jaar wellicht op een hoger niveau liggen dan nu.”Erwin Drenth: “Wij investeren 300 miljoen euro in zorgvastgoed.”

Het heeft volgens Drenth te maken met de aantrekkende markt. “Er komen steeds meer partijen op de markt. De huidige situatie is dan ook heel anders dan twee jaar geleden tegen het einde van de crisis. Los van de crisis zaten toen veel partijen ook op hun handen. Wat gaat er gebeuren in de zorg, trekt de overheid de stekker eruit? Inmiddels is dat stof wel neergedaald. De vergoedingsstructuur is helder dus wij zien wel volop mogelijkheden.”

Bouwinvest heeft bij elkaar zo’n 300 miljoen euro te investeren. “Voor ons als belegger is investeren in ouderenhuisvesting wel een mooi gegeven. We steken pensioengeld in ouderenhuisvesting. We zijn overigens voorzichtig in het zorgvastgoed gestapt. Met een tweetal projecten zitten we op een hoger zorgniveau. Maar uiteindelijk willen naar het middensegment van de markt. Dan heb je het over woon-zorgcomplexen met een huur tussen de € 700 en € 1200.”

Rendementseisen

De belangstelling van institutionele beleggers ervaart Anja Schouten vooral dat ze door partijen wat regelmatiger wordt gevraagd om uit te leggen hoe het in de sector zit. “Wat ook speelt, is dat grote beleggers rendementseisen stellen waar wij toch wel onze wenkbrauwen bij optrekken. Op het moment dat je veel rendement wilt maken op een pand dan betekent dit dat als je niet uitkijkt dit ten koste gaat van de zorg. Wij zetten ons eigen durfkapitaal het liefst in voor de meest kwetsbare groepen. En dan moet je met vastgoed aan de gang dat een prijs vraagt onder de huursubsidiegrens en dat heeft per definitie een lager rendement, waardoor we tot nu toe minder interessant voor institutionele beleggers zijn. Natuurlijk kom je elkaar aan de bovenkant van de markt wel tegen. Maar ik zou het ontzettend gaaf vinden als institutionele beleggers zichzelf zouden opleggen dat ze een x-bedrag van hun investeringspotentieel zouden inzetten in vastgoed voor de aller kwetsbaarsten.”

Erwin Drenth vindt dit een mooie gedachte. “Echter, we hebben ook een andere belangrijke stakeholder, de pensioendeelnemers. Een lager rendement vertaalt zich in een lager pensioen. Het is dus zorgvuldig laveren tussen deze twee mogelijkheden!”

“Ach, misschien zijn corporaties hetzelfde als zorgorganisaties, de een beweegt eerder dan de ander.”

Mondria ziet momenteel vooral bij woningcorporaties een worsteling over hoe om te gaan met zorgvastgoed. “Moeten we het nog doen? Hoort het wel bij de kerntaak en hoe gaan we het financieren?, zijn vragen die zij zich vaak stellen.” Anja Schouten herkent dit wel. “Wij doen bij elkaar met vijf corporaties zaken. Ik zie veel verschillen. Met de een komen we bij wijze van spreken niet eens tot een gesprek en doet heel ingewikkeld. De ander begint nu echt serieuze stappen de goede kant op te zetten.”

Na een korte stilte zegt ze: “Ach, misschien zijn corporaties hetzelfde als zorgorganisaties, de een beweegt eerder dan de ander.” Waar het volgens Mondria om gaat is dat er door corporaties slim naar vastgoed wordt gekeken.

Hij geeft als voorbeeld een project voor een woonvorm voor dementie. “Die organisatie is daarover in gesprek met een corporatie. Zij willen ruimtes van 30 tot hooguit 35 vierkante meter. De corporatie kijkt vooral naar wat de verhuurmogelijkheden zijn als de zorgorganisatie over een x-aantal jaar besluit de overeenkomst niet te verlengen. Zij willen daarom appartementen van 80 vierkante meter. De oplossing ligt vervolgens bij het maken van een plan dat uitgaat van appartementen, waar in eerste instantie twee zorgstudio´s worden ingebouwd. Op een slimme manier naar de vraag kijken, dan ontstaat er ook ruimte voor waardecreatie.”

Waardecreatie

Waardecreatie, het woord is gevallen. Drenth: “Voor ons is dat een combinatie van locatie en de zorg die er wordt geleverd. Onze visie is dat kwaliteit van huisvesting doorslaggevend wordt bij de keuze van cliënten. Wij kiezen hoofdzakelijk voor stedelijke projecten. Simpelweg omdat wij zien dat veel ouderen liever nabij goede voorzieningen en andere mensen wonen, dan in een landhuis in de bossen. Voor de zware zorg gaan we voor een hoofdhuurdercontract van 15 jaar. Maar voor lichtere zorg kiezen we er ook regelmatig voor om zelf de verhuur te verzorgen. Huurders krijgen we dan uit doorverwijzingen van de zorgaanbieder of wijkverpleging En een zorgaanbieder levert vervolgens de hoogwaardige zorg.”

‘Hoe generieker je een gebouw maakt hoe makkelijker je kunt meebewegen met de vraag’

Volgens Mondria is een flexibele benadering van het vastgoed die voor een waardecreatie zorgt en bij Schouten gaat het er vooral om dat een gebouw voor de bewoners meer is dan alleen een dak boven het hoofd. “Dat je dus een ruimte weet te creëren waar de behoefte van die bewoner zo nauw mogelijk op aansluit. Voor onze categorie cliënten”, vertelt Anja Schouten, “gaat het er om dat mensen hun bewegingsvrijheid houden. Ook als ze in de war zijn.” Zij geeft als voorbeeld een gebouw waar van tweepersoonskamers eenpersoonskamers zijn gemaakt. “Daardoor werden ze groot en kon men nu weer mensen te logeren vragen. En dat bleek een schot in de roos. We hebben hiermee dus voor hen waarde gecreëerd.”

Generieker

Het gebruik bepaald volgens haar de waarde van het zorgvastgoed. “Ik ben het wel met Michiel Mondria eens dat, hoe generieker je een gebouw maakt, hoe makkelijker je kunt meebewegen met de behoeften van de cliënten. Als ik zie hoe die behoeften in de afgelopen vijf jaar zijn veranderd, dan betekent dat, dat als je heel specifiek bouwt, je gebouw vooral in het eerste jaar waarde heeft. Ik ben ook voor flexibiliteit in het gebouw omdat je daardoor snel op veranderende behoefte kan inspelen. De basis is dat het zorgvastgoed zo is ingericht dat mensen het mensen in staat stelt zo veel mogelijk te leven op een manier die zij gewend waren. Dat kan in kleinschalige bouw zijn, maar zeker ook grootschalig. Het betekent namelijk vooral dat dat we achter iedere voordeur die zorg moeten kunnen bieden die afgesproken is. En dat zal voor iedereen anders zijn.”

Michiel Mondria: “Een flexibele benadering van vastgoed zorgt voor waardecreatie.”