Het zijn in zijn ogen gouden tijden voor organisaties met investeringsplannen in de zorg. Als je nu een goed businessplan hebt en je zit goed qua liquiditeit en prognoses dan is er voldoende vreemd vermogen voorhanden. Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering over het genot van de lage rentestand, ongeborgde leningen en de noodzaak om risicos inzichtelijk te maken.

Het is toch fantastisch, valt Piet Eichholtz met de deur in huis, dat je geborgd geld eigenlijk bijna gratis krijgt. Dat hadden we een paar jaar geleden niet eens durven denken. Zeker niet toen de overheid in 2015 de financiële risicos voor een belangrijk deel bij de zorginstellingen neergelegde.

Immers, de overheid springt alleen nog maar bij als de continuïteit van cruciale zorg op de tocht staat. De sector vreesde grote problemen om financiering van nieuwe plannen rond te krijgen. Van die problemen is volgens Eichholtz vooralsnog geen sprake. En dat is allemaal te danken aan de extreem lage rentestand.

Piet Eichholtz, Hoogleraar Vastgoedfinanciering

Daar profiteren zorgpartijen nu enorm van mee. Ik heb het net nog even opgevraagd. Je kan nu een overbruggingsfaciliteit afsluiten die 35 basispunten boven de Euribor ligt. En die staat op dit moment op min 37 basispunten dus in wezen praat je over gratis geld. Natuurlijk is zon lening kort en geborgd en als de lening langer loopt is het wat duurder.

Als je een langere faciliteit nodig hebt, bijvoorbeeld van 10 jaar, dan komen daar nog ongeveer 60 basispunten bij. Maar dan betaal je nog steeds minder dan één procent rente. Als je tien jaar geleden tegen mensen had gezegd je kunt tien jaar vast lenen tegen minder dan één procent rente, dan hadden ze gevraagd van welke planeet je komt. Het is wel een unieke situatie.

Toekomst

Hij vraagt zich net als ieder ander af hoe lang dit nog gaat duren. Zoals gezegd, historisch gezien is de huidige situatie heel bijzonder. Ik ben niet zo heel goed in het voorspellen van de toekomst, maar ik weet wel zeker dat op enig moment de rente weer gaat stijgen. Op korte termijn is daar echter nog geen sprake van. Met wat meer risico en een ongeborgde lening zit je rond 2 procent en dat is nog steeds bijna niks. Dus als je investeringsplannen hebt, is het nu de tijd om die ten uitvoer te brengen.

Ga niet te ver vooruit zitten. Ik wil daarmee zeggen, leen niet iets wat je pas over drie jaar nodig hebt.

Als je qua liquiditeit goed zit dan kan je nu investeringen doen die een paar jaar geleden op de kapitaalmarkt echt veel geld kostten.Wat hem betreft is het ook niet nodig om alternatieve vormen van financiering aan te boren want het geld is beschikbaar. De zes banken, de grote drie ING, Rabo, ABN AMRO en daarbij ook BNG, Triodos en ASN willen best krediet verstrekken.

Uiteraard is het wel van belang dat er een goede businesscase is. Dus je moet goede prognoses hebben, een duidelijk plan en de zorgrating en risicos in kaart hebben gebracht. Maar als je dat allemaal goed hebt gedaan dan is er vreemd vermogen voorhanden. Als banken je beoordelen, kijken ze niet eens zozeer naar de solvabiliteit maar vooral naar de cashflow: is er voldoende kasstroom zodat aflossing en rente kunnen worden betaald? Als je dat hebt is er geld tegen goede condities beschikbaar.

Voorwaarden

Tot zover het goede nieuws. Want de rente mag laag zijn en het geld mag voorhanden zijn, de rest van de voorwaarden zijn volgens Eichholtz minder gunstig. En dat heeft onder andere te maken met de striktere regelgeving waar banken mee te maken hebben (Basel). Hierdoor bieden banken in de eerste plaats minder lang zekerheid. In het verleden, zegt hij, werd er gemakkelijk voor 20 jaar gefinancierd. Dat willen banken niet meer. Ongeborgd heb je het met vijf, maximaal tien jaar wel gehad. BNG en Triodos zijn hierin met maximaal 15 jaar een uitzondering. Ook komen honderd procent financieringen niet veel meer voor. Je zult toch minstens 20 procent zelf moeten financieren.

Verder dekken banken zich waar mogelijk helemaal in. Als er op de kapitaalmarkt iets wijzigt, bijvoorbeeld als ze vanwege striktere regelgeving meer kapitaal moeten gaan aanhouden, dan willen ze wel graag de vrijheid hebben om dat aan de zorgpartij door te belasten.

Tip

Hij geeft toe dat dit niet echt aanlokkelijk is. Het is daarom belangrijk om als geldnemer heel goed op de kleine lettertjes te letten. Hij heeft nog een andere tip. Bij grote kredietvolumes van meer dan 50 miljoen euro vormen banken al snel een consortium. Dan is er geen concurrentie meer en heb je feitelijk een monopoly tegenover je zitten. De banken hebben dan alle ruimte om aanvullende voorwaarden te eisen. Dit kan volgens Eichholtz worden voorkomen als het je als zorgpartij lukt een kleiner krediet aan te vragen dat één bank kan behappen.

Dan kun je onderhandelen over tarieven en andere voorwaarden die worden gesteld. Of je splitst het project in deelprojecten en laat ieder deel project door een verschillende bank financieren. Dan spreid je ook je risico. En, voegt hij er in één adem aan toe, ga niet te ver vooruit zitten. Ik wil daarmee zeggen, leen niet iets wat je pas over drie jaar nodig hebt.

Ondernemend

Volgens Eichholtz is het belangrijk dat zorginstellingen zich ondernemender gaan opstellen. Ik heb ook wel het gevoel dat ze die omslag nu aan het maken zijn. Het belang van een goede businesscase dringt langzaam maar zeker door en er wordt ook kritischer naar investeringsplannen gekeken.Waar het volgens de hoogleraar om draait is dat de risicos veel beter in kaart worden gebracht.

Bij Finance Ideas hebben we daar het meetinstrument Zorgrating voor ontwikkeld. Het is interessant om te zien, dat niet alleen zorgpartijen hier gebruik van maken maar ook veel verhuurders van vastgoed aan zorgpartijen. Die willen hun risicos in de portefeuille in kaart brengen en willen met die zorgrating zien aan wie zij verhuren en hoe risicovol dat is.

Dat is een belangrijk issue, besluit hij, want als het risico niet langer bij de waarborg ligt maar bij de partij zelf, dan wil je wel weten wat die partij dan voor risico met zich meebrengt. En dat brengen wij met Zorgrating goed in kaart.