Binnen korte tijd moet de zorg volwassen worden op een complex vlak als financiering. Maar het nieuwe financieren in de zorg, hoe werkt dat nu? Ton van der Horst, manager bouw en beheer bij Zonnehuisgroep Amstelland, houdt dit eens kritisch tegen het licht en geeft zijn visie op de nabije toekomst. Hij schuwt daarbij prikkelende uitspraken niet: “De zorg moet zorgen en het vastgoed durven loslaten.”

“De oude manier van financieren in de zorg was eigenlijk een zaak die nooit vraagtekens opriep,” blikt Van der Horst terug. “Er was het College Bouw Zorginstellingen waarvan wij feitelijk toestemming moesten hebben om te kunnen gaan bouwen.” Het ‘wij’ is hier op zijn plaats, Van der Horst is inmiddels 17 jaar werkzaam in de zorg. Eerst als facilitair manager en sinds 2003 als manager bouw en vastgoedbeheer. Hij vervolgt: “De banken legden je geen strobreed in de weg: daar zorgde het stempel van de overheid wel voor. Die stond garant, dus de bank had daarmee een heel sterke positie en liep geen risico. Die financiering was dus zo geregeld.”

Ton van der Horst

Afgelopen 1 augustus werd het College Bouw Zorginstellingen bij wet opgeheven. Al jaren eerder begon de overheid langzamerhand met het overhevelen van de verantwoordelijkheid van het vastgoed naar de zorginstellingen toe. “Je werd zelf verantwoordelijk voor je vastgoed. Het alziend oog verdween, dat was prettig, maar tegelijkertijd ontstond er een nieuw probleem. Want wij klopten zoals gebruikelijk met onze bouwplannen weer aan bij onze huisbankier, maar die ging niet meer zonder slag of stoot akkoord. Zonder de achtervang van de overheid stond je niet meer zo sterk en dat was nogal een bijzondere gewaarwording. Toch,” en hiermee steekt Van der Horst ook de hand in eigen boezem, “kan ik wel stellen dat we hier met zijn allen vrij naïef in stonden. En dan heb ik het over de care, niet de cure. Ziekenhuizen zijn ver vooruit in de vercommercialisering van hun vastgoed. Maar de slagen die zij naar de buitenwereld konden maken, kunnen wij in de care niet.”

Marktervaring

Daar sta je dan, met je plannen voor de ontwikkeling van nieuw vastgoed voor je zorgorganisatie. Gebouwen die de organisatie nodig heeft, die de bewoners nodig hebben. Wat nu? In die situatie vond Zonnehuisgroep Amstelland zich eind 2013 terug. Van der Horst: “Je concludeert dan dat de bank ook niet direct een ferm standpunt inneemt, het kostte een half jaar voordat wij een duidelijk ‘nee’ hadden. Net als andere bedrijven moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen, en zonder overheidsstempel voldeden we simpelweg niet. De som van reeds gefinancierd vastgoed werkt dan ook niet in je voordeel.”

In het geval van Zonnehuisgroep Amstelland was eerder vanwege de verkoop van een stuk grond de procedure doorlopen met het College sanering zorginstellingen. “De marktervaring die we daarbij opdeden bleek ongelofelijk goed bruikbaar. De opdracht vanuit het College was toentertijd om verschillende marktpartijen te beproeven. Pensioenfondsen of andere institutionele beleggers, ontwikkelende aannemers, bouwers. Het was buitengewoon interessant om die twee hectare terrein te verkopen, en op deze manier kregen wij een waardevol kijkje in de wereld van het vastgoed.”

“We liepen dan wel vast op de financiering, maar inmiddels heb je er wel je eigen visie, ziel en zaligheid in zitten.”

Om plannen voor nieuwbouw naar de markt te brengen, nam Zonnehuisgroep Amstelland een bureau in de arm. Na akkoord van het College sanering zorginstellingen probeerde de organisatie het hele plan, dat inmiddels bijna op het niveau van het definitieve ontwerp zat, te gelde te maken. Niet alleen de grond werd verkocht, ook de bouwplannen die erop moesten komen. “We liepen dan wel vast op de financiering, maar inmiddels heb je er wel je eigen visie, ziel en zaligheid in zitten. Gedurende het jarenlange proces hebben we vastgehouden aan meerdere standpunten waardoor we toch grip konden behouden: we wilden bijvoorbeeld absoluut niet van de huurprijs afwijken en we namen geen besluit als we iets niet door en door begrepen. Dit heeft ons enorm veel geleerd, maar ik begon mij wel af te vragen of dit nou de lijn was waarlangs alle zorgorganisaties in Nederland zich moesten gaan bewegen.”

Van der Horst denkt even na, en zegt dan: “Met alle respect voor de branche, want iedereen doet zijn uiterste best om tot een goed resultaat te komen. Maar aanvankelijk ben je niet gepokt en gemazeld en het kost zoveel tijd, en dus geld, om alles bij te leren. Dat is zonde. En daar is volgens mij een deel van de oplossing te vinden: de zorg moet ontwikkeling van nieuwbouw loslaten, andere partijen moeten beetpakken.”

Overbodig

Van der Horst staaft zijn visie met ervaring en een open blik naar de rest van het land en de toekomst. Hij zegt daarover: “We hebben hard gewerkt om eigen kennis op te bouwen. Maar nu is het tijd om het vastgoed los te laten. De zorgorganisatie moet volgens mij een stapje terug doen, de focus op de zorg leggen en, als je het echt lean and mean wilt doen, door andere partijen mogelijk laten maken dat mensen zoals ik niet meer nodig zijn binnen de zorg.” Een korte stilte volgt. En dan: “In de zorg moet je al je aandacht kunnen richten op de kwaliteit van de zorg. Laat het gebouw gezet worden door een ander. Maar dan moet die ander wel bereid zijn om te investeren, ook in kennis.”

Dementiepil

“Om de huidige financiering mogelijk te maken tekenen we nu contracten van 15 jaar.  Maar waar staan we over 15 jaar? Ik kan niet eens 5 jaar in de toekomst van de zorg kijken, als ik zie wat er de afgelopen jaren is veranderd. Als er een pil tegen dementie wordt uitgevonden,” schetst Van der Horst scherp, “dan staan er binnen de kortste keren ongelofelijk veel verpleeghuizen leeg. En zitten wij met een langlopend contract.”

Dat de investeerder zich indekt en een verplichting heeft naar de achterban, daar heeft Van der Horst alle begrip voor. “Maar we zijn wakker geschud, de overheid is nog niet klaar met bezuinigen. Inmiddels zie je al dat het effect van scheiden van wonen en zorg scherp voelbaar wordt . Lange contracten zijn niet langer  realistisch en dus moeten er nieuwe elementen gevonden worden waarlangs je als financier met een gerust hart in de zorg kan investeren.”

Oplossing

“Op dit moment zie je dat er, ondanks dat de media daar een ander beeld van schetst, nog een hele grote aarzeling is voor partijen om in de zorg te gaan investeren. En de fondsen die ermee naar buiten treden, melden er niet bij dat we gedwongen worden om een ‘onreglementair’ lang contract te tekenen,” aldus Van der Horst.

“Het probleem van de toekomstige functie van een gebouw moet niet meer bij de zorg liggen, maar bij de financier.”

“Als wij in Nederland de situatie in de zorg serieus willen nemen, dan moeten er nieuwe rollen ontstaan in de samenwerking tussen overheid, zorgorganisaties en financiers. Het probleem van de toekomstige functie van een gebouw moet niet meer bij de zorg liggen, maar bij de financier. Die moet kennis ontwikkelen over flexibiliteit van een gebouw, want er is zo ontzettend veel mogelijk. Denk aan constructies waarbij de gevel dragend is, en dus elke wand aan de binnenkant verplaatst kan worden. En omarm afbouwscenario’s waarin alleen nog de allerziekste mensen intramuraal gaan niet als risico, maar als feit.”

“Dan ga je bedenken hoe je ermee omgaat, en komen creatieve, nieuwe oplossingen naar boven. Je gaat andere gebouwen ontwikkelen en je steviger opstellen richting de zorg. De zorg op zijn beurt moet dan loslaten. Bedenk wat je nu echt minimaal nodig hebt om kwalitatief goede zorg te verlenen en vergeet de kleur aan de buitenkant, of wat er wel of niet met de fundering gebeurt. Er liggen opdrachten voor alle partijen, maar,” zo pleit hij, “je kunt risico’s niet bij een zorgorganisatie neerleggen. Accepteer als financier of andere marktpartij dat de zorg geen risico kan lopen en zoek langs andere wegen naar zekerheid.”