Het investeren in zorgvastgoed biedt vele interessante mogelijkheden. Toch moeten beleggers niet de illusie hebben dat ze in een handomdraai de zilvervloot zien binnenvaren. Het vakgebied is beslist aantrekkelijk, maar vraagt ook maatwerk en geduld, blijkt uit een gesprek met drie specialisten. “Onze investeringshorizon richt zich op de echt heel lange termijn,” vertelt bijvoorbeeld algemeen directeur Stefaan Gielens van het in Brussel gevestigde vastgoedbedrijf Aedifica. “Je kunt geen commerciële huren vragen,” zegt Anja van Balen van ABN AMRO. Ook Léon Heddes, directeur projectontwikkeling van Amvest, uit zich in voorzichtige bewoordingen: “Je moet goed opletten met wat je doet.”

Die reacties lijken haaks te staan op de demografische ontwikkelingen, omdat die juist uiterst stimulerend zijn voor het ontwikkelen van seniorenwoningen, zorgvilla’s en ander zorgvastgoed. De komende decennia zal immers het aantal ouderen toenemen, totdat rond 2040 de vergrijzing haar hoogtepunt heeft bereikt. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek telt Nederland dan naar verwachting 4,8 miljoen 65-plussers; nu zijn dat er drie miljoen.

“Zorgvastgoed is natuurlijk een heel breed begrip; van ziekenhuizen tot eerstelijnsbehandelcentra behoren ertoe”

“Er zijn heel veel mogelijkheden,” aldus Heddes. “Dat zorgt ervoor dat heel wat beleggers zich serieus op die markt aan het oriënteren zijn.” Amvest doet dit ook en heeft al een paar fikse stappen gezet. “Zorgvastgoed is natuurlijk een heel breed begrip; van ziekenhuizen tot eerstelijnsbehandelcentra behoren ertoe,” vervolgt Heddes. “Zelf beleggen wij uitsluitend in wat je verpleeghuiszorg voor ouderen kunt noemen. Deze is dan met name gericht op de fase waarin ze zware zorg nodig hebben.”

Léon Heddes

Heddes spreekt in dit verband van ‘vooral prettige huizen waar alles aanwezig is voor ouderen met een zware zorgvraag.’ “Als je de goede snaar te pakken hebt, kan investeren in zorgvastgoed heel interessant zijn,” voegt de directeur projectontwikkeling er nog aan toe.

Kleinschalige voorzieningen

Tot de partijen waar Amvest het vastgoed voor ontwikkelt, behoren Dagelijks Leven en Het Gastenhuis. Deze richten zich op kleinschalige voorzieningen met veel persoonlijke aandacht en hoogwaardige zorg voor de (dementerende) bewoners. Amvest investeerde al ruim 100 miljoen euro in dit soort projecten en heeft als doel dit bedrag te laten oplopen tot 500 miljoen.

“Dagelijks Leven heeft de afgelopen twee jaar al een stuk of vijftien gebouwen neergezet, verspreid over het hele land,” zegt Heddes. “Ik denk dat we over een jaar op de vijfendertig of veertig complexen zitten. Het gaat heel snel.”

Stabiele belegging

Het klinkt veelbelovend. Hoe kan het dat Heddes dan toch voor behoedzaamheid waarschuwt? “Veel hangt af van de kwaliteit en de visie van degene die de zorg levert,” legt hij uit. “Er kan een goed en net plan zijn, maar als degene die de zorg aanbiedt er een potje van maakt, heb je toch een probleem. Heel simpel gezegd denk ik dat je moet oppassen als je een zorgpartij treft die nog steeds op oude regelgeving voortborduurt, of werkt volgens een systeem van tien jaar geleden. Maar als je de goede exploitanten treft, heb je een hele gezonde, stabiele belegging. Wij kijken hoe kansrijk het beoogde concept is, of daar een goede visie achter zit en in hoeverre daar een gebouw bij past. Je moet goed opletten of de formule die in de markt wordt gezet, aansluit op de wensen van de huidige en de toekomstige klanten.”

“In de loop der jaren veranderen voortdurend de ideeën over de ideale combinatie van wonen en zorg.”

Dat laatste is voor een bank als ABN AMRO een complicerende factor bij het beoordelen van de financieringsmogelijkheden, blijkt uit de reactie van Anja van Balen. Zij is binnen de afdeling public banking verantwoordelijk voor de sector zorg. “In de loop der jaren veranderen voortdurend de ideeën over de ideale combinatie van wonen en zorg,” vertelt ze. “De huizen die nu worden gebouwd, lijken niet op de gebouwen van twintig jaar geleden.”

Anja van Balen

Andersom beredeneerd kan dus de vraag worden gesteld in hoeverre hedendaagse investeringen ook op de langere termijn nog steeds rendabel zijn en aantrekkelijk blijven voor de doelgroep. “Als ondernemer moet je de tijdgeest blijven ‘vangen’,” aldus Van Balen.

‘Zeer interessant’

De praktijk heeft volgens haar uitgewezen hoe lastig dit is. “Kijk je naar de woonvoorraad van diverse zorginstellingen, dan weet je dat een deel van het vastgoed geen toekomstige waarde heeft. Daarom moet de financiering van een pand na, bijvoorbeeld, dertig jaar volledig zijn afgelost. Hier moet de huur op worden gebaseerd. Omdat de meeste ouderen alleen AOW of een pensioen dat gebaseerd is op een inkomen van twintig jaar geleden hebben, biedt dit niet zoveel ruimte.”

De indruk kan ontstaan dat ABN AMRO zich het liefst verre houdt van het investeren in de zorgsector. Zo is het echter zeker niet. “Zorgvastgoed is zeer interessant,” benadrukt Van Balen. “De behoefte aan zorg zal de komende tijd toenemen en daarmee ook de behoefte aan plekken waar mensen kunnen wonen.”

Onderneming

Wel moet een zorginstelling zich volgens haar ‘meer en meer als een onderneming gaan gedragen, waarbij zowel de zorg als het wonen goed én rendabel zijn.’ “De kunst is een goede combinatie te maken,” aldus Van Balen. “Voor goede concepten is altijd bancaire financiering beschikbaar.”

Tegelijkertijd erkent ze dat banken inmiddels hun beleid hebben veranderd: “Ze hanteren commerciëlere voorwaarden.” Waar voorheen een volledige financiering tot de mogelijkheden behoorde, wordt tegenwoordig veel meer gekozen voor een variant die betrekking heeft op een deel van het benodigde bedrag. “Dat is nog steeds het grootste deel,” verzekert Van Balen.

Het gewijzigde beleid komt vooral door de veranderde regelgeving: de rijksoverheid staat immers niet meer garant en heeft bepaald dat zorginstellingen voortaan zelf verantwoordelijk zijn voor de exploitatie van hun vastgoed.

Voor investeerders brengt het een extra risico met zich mee. ABN AMRO acht het daarom noodzakelijk om in haar financieringen ook een ‘risicobuffer’ te creëren. “Want stel dat een zorginstelling bijvoorbeeld met leegstand te maken krijgt,” noemt Van Balen als voorbeeld. “Dan leidt dat onmiddellijk tot een vermindering van de inkomsten.”

Helpende hand

Het Belgische Aedifica behoort tot de vastgoedondernemingen die hier op inspelen en instellingen de helpende hand willen bieden. “Wat je veel ziet, is dat zorginstellingen hun eigen vermogen niet gaan gebruiken om vastgoed te financieren,” zegt algemeen directeur Stefaan Gielens. “Elke euro die ze kunnen gebruiken, stoppen ze liever in hun eigen exploitatie. Daarom zal men proberen om het eigendom van de gebouwen van de balans te halen. Als je als zorginstelling wilt groeien, ga je niet in het eigen vastgoed investeren.”

“Nederland was een beetje een blinde vlek op de Europese kaart.”

Aedifica beschikt over een vastgoedportefeuille ter waarde van meer dan een miljard euro. Aanvankelijk lag de focus bij het doen van investeringen op de thuisbasis België. Daarna volgde Duitsland en sinds begin 2016 is het bedrijf ook in Nederland actief. “Nederland was een beetje een blinde vlek op de Europese kaart,” vertelt Gielens. “Onder meer kwam dit, omdat je er een landschap met zorginstellingen had die volledig door de overheid waren gefinancierd. Er was niet veel behoefte aan particuliere investeringen in het zorgvastgoed.”

Stefaan Gielens                                                                        (foto Antoine Roose)

Zoals ook Anja van Balen aangeeft, is die situatie inmiddels veranderd, omdat de overheid zichzelf op een veel grotere afstand heeft geplaatst. “In Frankrijk gebeurde het al in de jaren negentig dat instellingen gingen kiezen voor een model, waarbij ze het vastgoed aan een andere partij uitbesteden,” aldus Gielens. “Dat is omdat ze anders te veel hun eigen vermogen moeten aanspreken. Die dynamiek ontstaat nu ook in Nederland.”

Zorgresidenties

Toch stelt Van Balen dat zorginstellingen er ook voordeel van kunnen hebben als ze hun vastgoed zelf bezitten: ze blijven flexibel op het gebied van de indeling en de bestemming van deze panden en hoeven voor bijvoorbeeld een verbouwing niet eerst goedkeuring te vragen aan een externe eigenaar.

Stefaan Gielens ziet dit anders en heeft met de dochteronderneming Aedifica Nederland al investeringen gedaan in bestaande of te (ver)bouwen zogeheten zorgresidenties in Baarn, Hilversum en Deventer. Ook is het eigendom verworven van de zorgresidentie Saksen Weimar  in de vroegere, gelijknamige kazerne in Arnhem; deze biedt huisvesting aan 42 ouderen met een hoge zorgbehoefte.

Gielens heeft de smaak te pakken en wil zich in ons land binnen ‘het hele palet’ van de zorgsector gaan ontplooien. “We kijken niet alleen naar zorgappartementen, maar bijvoorbeeld ook naar verpleeghuizen.” De opzet is steeds hetzelfde: het bedrijf koopt of ontwikkelt vastgoed en houdt dit in bezit. “We kopen niets om het na vier of vijf jaar weer te verkopen. Onze investeringstermijn is zeer lang: twintig, dertig, soms wel veertig jaar.”

Speculatief

Om risico’s te vermijden, wordt van begin af aan samengewerkt met zorgexploitanten met wie goede afspraken worden gemaakt. “Wij zijn geen ontwikkelaar die speculatief gaat bouwen en daarna op zoek gaat naar een koper,” aldus Gielens. “We proberen te redeneren vanuit de zorgwereld zelf, vanuit een partij die vastgoed nodig heeft. We kopen gebouwen altijd op basis van wat een zorgexploitant aan huur kan betalen, ook op de lange termijn. We voelen dat de behoefte hieraan ook in Nederland begint te ontstaan.”