Wie kent ze niet? Die prachtige groene, maar ook enorme ggz-locaties. Landgoederen bijna. Maar sinds de aanleg ervan, zo’n honderd jaar geleden, is er in de psychiatrische zorg behoorlijk wat veranderd. De terreinen en het vastgoed, hoe mooi ook, voldoen vaak niet meer aan de zorg- en wooneisen van deze tijd. Een potentiële molensteen of een uitgelezen kans voor de ggz-instellingen?

We spreken Jolande Tijhuis, voorzitter raad van bestuur Vincent van Gogh en Hans Hoepel, op interim basis directeur vastgoedontwikkeling bij GGz Centraal. Het tweetal staat voor dezelfde opgave: het drastisch verkleinen en herbestemmen van de vastgoedvoorraad. Beide instellingen zijn daar al jaren mee aan de slag. “Wij hebben er vroegtijdig voor gezorgd dat we niet zo vastzaten aan eigen gebouwen”, vertelt Tijhuis.

Ook Hoepel kan wel wat voorbeelden noemen van gebouwen waar zijn organisatie al afstand van heeft gedaan: “Her en der doen we panden die we nooit meer nodig hebben van de hand, of zeggen huurcontracten op. Maar het draait natuurlijk om de grote locaties. Het zijn officieel geen landgoederen, maar zo noemen we ze wel. Die prachtige, historische locaties met volop groen, bos en gebouwen die inmiddels tot monumenten zijn bestempeld.” Tijhuis knikt en zegt: “Een eeuw geleden zijn die massaal gebouwd en werden patiënten op die terreinen behandeld. Patiënten werden uit de samenleving gehaald en soms jaren daar verpleegd. De huidige zorg lijkt in niets meer op de zorg van toen. De manier van behandelen is heel anders. Er zijn veel minder bedden nodig met als gevolg dat de gebouwen op die terreinen leeg komen te staan.”

/uploads/versions/jolande-tijhuis—vincent-van-gogh-bewerkt—x—-1800-1200x—.jpg

“De huidige zorg lijkt in niets meer op de zorg van toen. Er zijn veel minder bedden nodig met als gevolg dat de gebouwen op die terreinen leeg komen te staan.”

Beiden zijn het erover eens dat de historische waarde van de locaties enorm is, maar dat de zorg voor monumenten zwaar drukt op de instellingen. Hoepel: “We hebben heel veel monumenten, waaronder zelfs twee begraafplaatsen. Dat zijn volgens mij zaken waarvan je je moet afvragen of ze binnen de ggz horen. De tarieven in de zorg zijn er niet voor bedoeld om zulke monumenten in de lucht te houden dus we zoeken creatief naar betere constructies.”

Creatieve oplossingen

Voor Tijhuis betekende het zoeken naar creatieve oplossingen een verandering van werkplek. Binnen Vincent van Gogh vindt de belangrijkste herbestemming plaats op de locatie Servaashof. Daar is in 2009 de nieuwbouw in het middengebied opgeleverd. Voor de rijksmonumenten gingen ze op zoek naar andere partijen. Dat lukte niet altijd even gemakkelijk. “Het meest spraakmakende herbestemmingsproject is wat mij betreft dan ook de verbouwing van een zorggebouw met kerk tot onze eigen kantoorruimte. En dat”, lacht ze, “hebben we geweten. Zo is alleen al het herbestemmen van een kerk een interessant traject, die moest geëxcommuniceerd worden uit de Katholieke kerk. Vervolgens is het ook nog eens een rijksmonument en moet je met je plan binnen alle wetgeving blijven. Daarom hebben we een vernieuwende aanbestedingsprocedure doorlopen. Bouwteams reageerden niet op het bestek, maar op onze ambitie. Het was intensief, maar het heeft ons ontzettend geholpen de juiste selectie van partijen te maken. Uiteindelijk heeft een combinatie van Van Wijnen, Van Dorp en Wolters (WDW) samen met architect Kees Marcelis de constructie gerealiseerd.”

“Op ons terrein in Amersfoort staan prachtige gebouwen uit de jaren ’30 die samen een mooi ensemble vormen.”

Sinds december werkt het kantoorpersoneel vanuit dit volledig verbouwde, technisch vernieuwde en verduurzaamde kantoorpand op Servaashof. “En dat is toch leuker dan een kantoorgebouw aan de A73”, vindt Tijhuis. Hoepel kan dat alleen maar beamen. “Op ons terrein in Amersfoort staan prachtige gebouwen uit de jaren ’30 die samen een mooi ensemble vormen. Een lust voor het oog. Daarom gaan we er ook zorgvuldig mee om. We gaan niet voor de quick wins. Zo hebben we voor onze twee grootste locaties masterplannen liggen die samen met gemeente en provincie zijn opgesteld. We verkopen het, maar borgen dat de maatschappelijke waarde behouden blijft. Geen wilde projectontwikkelaars, maar ruimte voor alle lagen van de bevolking. Inclusief sociale woningbouw inclusief woningen voor onze eigen cliënten.” Volgens Hoepel zit dat maatschappelijke denken in de genen van de sector, maar: “het blijft een zakelijke transactie. We willen niet voor niets van deze zorg af. Het transformeren van zo’n landgoed is aantrekkelijk omdat we het anders simpelweg niet kwijtraken. Maar door maatschappelijk en zakelijk denken te combineren bereik je het beste resultaat.”

* Hans Hoepel, op interim basis directeurvastgoedontwikkeling bij GGz Centraal*

Ambitiedocument

Over die noodzaak tot transformatie kan ook Tijhuis meepraten. De vervreemding van de locatie Paschalis, met klooster, is begin juni gelukt. Maar voordat het überhaupt aantrekkelijk is voor een andere partij om er zich te gaan vestigen, moest Vincent van Gogh veel investeren. “Datzelfde geldt voor onze locatie Sint Anna, een terrein van 56 hectare waar in vroeger tijden de vrouwelijke patiënten gehuisvest waren. Vele jaren hebben we eraan moeten werken om daar een nieuwe ambitie en goede visie op te krijgen. Er ligt nu een passend ambitiedocument dat de ruimte geeft om flexibeler te ontwikkelen en bredere bestemmingen te realiseren.”

Concreet betekent dat dat de ggz-instelling in gesprek is over de verkoop van 45 hectare en dat er inmiddels een bed & breakfast in een van de oude dokterswoningen te vinden is. Als zorginstelling kun je best een duwtje in de goede richting geven om de potentie te laten zien aan de markt, vindt Tijhuis. “Je moet de planologische procedures zo inzetten, dat daar ruimte voor komt. En dat vergt tijd.”

Kringloop

De complexiteit van het herbestemmen van historische locaties wordt nog eens vergroot door het grote aantal stakeholders. Provincie, gemeente, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed, cliënten, maar ook medewerkers. “En vergeet de omwonenden niet”, vult Tijhuis het rijtje aan. “Wij kunnen het er met zijn allen over eens zijn dat het klooster op de locatie Paschalis een prachtig hotel zou kunnen worden, maar hoe vindt de omgeving dat? Dat is minstens net zo belangrijk.”

“Cliënten vinden de veranderingen ook spannend, en terecht”, doet Hoepel een duit in het zakje. “De eigen omgeving verbeteren wil iedereen, maar de plannen zijn nog abstract. Misschien is er straks iets weg, of wordt het veel drukker? Dat zijn zorgen die we serieus nemen. De rust, structuur en groene omgeving is een healing environment voor zo’n groep cliënten. We moeten ervoor zorgen dat dat intact blijft, of liever nog, versterkt wordt.”

Bezoekers zien hoe mooi ons terrein is, onze cliënten hebben een plekje om naartoe te gaan en sommigen kunnen daar zelfs wat werk verrichten.

In Ermelo is dat laatste goed gelukt. Daar heeft GGz Centraal midden op het terrein een gebouw verhuurd aan de kringloopwinkel. Hoepel: “Het aardige daarvan is, is dat het reuring geeft. Bezoekers zien hoe mooi ons terrein is, onze cliënten hebben een plekje om naartoe te gaan en sommigen kunnen daar zelfs wat werk verrichten. Het pand dat anders toch leegstaat, wordt nu volop gebruikt en we doen iets voor het dorp en de gemeenschap. De kringloopwinkel is een populaire winkel en die dreigde te verdwijnen. Het mes snijdt aan vele kanten, voor een diversiteit aan stakeholders. Financieel gaan we er niet direct op vooruit nee, maar de maatschappelijke waarde is hoog. Je verhoogt hiermee de levendigheid en leefbaarheid van zo’n terrein.”

Visie

Zowel Hoepel als Tijhuis zijn het erover eens dat het hebben van een goede visie onontbeerlijk is. “Op het moment dat je wat doet, moet je het goed doen”, zegt de laatste. “Ontwikkel een heel goede visie op wat het dan moet zijn. Manage je stakeholders goed en ga zorgvuldig om met de selectie van je leveranciers. Die moeten strategische samenwerkingspartners worden.” Hoepel kan het hier alleen maar mee eens zijn en besluit: “Het is een zaak van de lange adem, maar dat is nou eenmaal zo met zorgvastgoed.”